A Lei n. 12.112, de 9 de dezembro de 2009, impropriamente denominada de ‘Nova Lei do Inquilinato’, modificou alguns artigos da ‘Lei de Locações de Imóveis Urbanos’, a Lei n. 8.245/91.
Apesar do alarde, muito pouco se refletiu a respeito de seus efeitos práticos e suas consequências ao mercado imobiliário.
Publicada aos 10 de dezembro de 2009 – após 18 anos de tramitação no Congresso Nacional -, passou a viger em 25 de janeiro de 2010, se traduzindo, nitidamente, em instrumento de maior proteção ao locador, e isto por fomentar a celeridade processual das ações de despejo e desburocratizar os trâmites no tocante à efetivação e desoneração das garantias da locação. Por meio de referido diploma nota-se o rompimento de uma tradição de normas limitativas do direito de propriedade, que buscavam sempre proteger o locatário – tais como a revogada ‘Lei de Luvas’, que veio a tutelar o ‘Ponto Empresarial’.
Deixando esta questão de lado, aos locadores se proporcionou maior segurança jurídica, pelo que analistas de mercado projetam uma expectativa de crescimento de 30% (trinta por cento) no número de locações, fração expressiva e que tende a acompanhar o momento de intenso desenvolvimento econômico vivido por Três Lagoas (MS).
Por outro lado, os locatários de imóveis comerciais começam a se preocupar, sentindo-se prejudicados com a redução abrupta dos prazos para entrega do imóvel.
Pontualmente, eis as mudanças mais significativas que podem ser destacadas: i) direito do locador acionar inquilino e fiador de forma simultânea; ii) no caso da locação empresarial, ter a opção de ajuizar a ação de despejo nos 30 (trinta) dias subsequentes ao término do prazo contratual, com possibilidade de pleitear liminar para desocupação em 15 (quinze) dias; iii) em caso de ação renovatória julgada improcedente, a expedição de
mandado de despejo para desocupação voluntária em 30 (trinta) dias, se houver requerimento do locador; iv) direito do fiador, em caso de morte do locatário ou separação conjugal – com a continuação da locação com relação ao ex-cônjuge, sucessores ou dependentes -, se desvincular do contrato, desde que notifique o locador no prazo de 30 (trinta) dias, contados da ciência de tal fato; v) dever do inquilino de reforçar a garantia perdida, também no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de rescisão da locação; vi)
caso o inquilino deseje deixar o imóvel antes do prazo contratual, limitou-se a multa rescisória proporcionalmente ao tempo não cumprido do contrato de locação – o que já era a praxe do mercado.
Diante do robustecimento da segurança jurídica conferida ao locador, espera-se uma maior quantidade de imóveis colocados à disposição no mercado e, ato contínuo – consectário da popular ‘Lei da Oferta e da Procura’, bem como em razão da minoração dos riscos -, uma progressiva redução dos preços dos aluguéis.
Por fim, mas não de somenos importância, recomenda-se aos interessados estarem sempre amparados por profissionais especializados, de modo a se garantir a realização de um negócio seguro e lucrativo para ambas as partes.
Naymi Torres e Nicholas S. F. S. Torres, sócios de TORRES ADVOGADOS
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